Devre mülk, belirli zaman aralıklarında kullanım hakkı tanıyan, tapuya tescil edilen ve sahibine ayni nitelikte mülkiyet hakkı sağlayan özel bir taşınmaz sistemidir. Kısacası bir konutu yılın belirli dönemlerinde kullanma hakkını satın alırsınız; bu hak tapu siciline işlenir ve hukuken korunur.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 57. maddesinde devre mülk şöyle tanımlanır:
“Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine, bu yapıdan yılın belirli dönemlerinde yararlanma hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabilir.”
Bu tanımın özünde, devre mülkün müşterek mülkiyete dayalı bir irtifak hakkı olduğu vurgulanır. Hak sahibinin payı tapuda görünür, süresi bellidir ve kullanım hakkı yasayla güvence altına alınmıştır.
Devre Mülk ve Devre Tatil Arasındaki Fark
Birçok kişi bu iki kavramı karıştırır.
- Devre mülk hakkı: Ayni bir haktır. Tapuya tescil edilir, herkes tarafından tanınır.
- Devre tatil hakkı: Şahsi bir haktır. Tapuya işlenmez, sadece sözleşmeye bağlıdır.
Bu fark çok kritiktir çünkü devre tatil sözleşmeleri, genellikle tüketici mağduriyetlerinin yaşandığı alanlardır.
Devre Mülk Hakkı Nasıl Kazanılır?
Devre mülk hakkı ancak tapuya tescil edilirse doğar. Tapuya tescil edilmeyen sözleşmelerin hiçbir hukuki geçerliliği yoktur.
Hak, resmi senet düzenlenmesiyle kurulur. Taşınmaz, malike ait olmalı ve hak sahibine fiilen teslim edilmelidir. Teslim gerçekleşmeden cayma hakkı kullanılamaz.
Kullanım süreleri genellikle yılın belirli dönemlerine göre planlanır ve 7 günden az olamaz. Devre mülkün ortak sahipleri kendi paylarını devredebilir, takas edebilir veya feragat edebilir.
Bu yönüyle devre mülk, taşınmazın fiili mülkiyetini değil, dönemsel kullanım hakkını temsil eder.
Devre Mülk Satın Almak Mantıklı mı?
Teoride evet. Ppratikte, çok dikkat gerektirir.
Devre mülk, özellikle tatil beldelerinde uygun fiyatla konaklama avantajı sağlar. Ancak Türkiye’de son yıllarda devre mülk dolandırıcılığı ciddi bir toplumsal sorun hâline gelmiştir.
Dikkat edilmesi gerekenler:
- Tapuda tescil edilmeden sözleşme imzalanmamalı,
- Satıcı firma veya şahıs hakkında ön araştırma yapılmalı,
- Teslimi yapılmamış, inşaatı tamamlanmamış projelerden kaçınılmalı,
- Tesisin işletme modeli, yönetimi ve geçmişi yerinde incelenmeli.
Devre mülk sözleşmesi tapuya işlenmemişse, ortada sadece bir vaat vardır. Bu durumda mülk hakkı değil, ancak kişisel bir talep hakkı doğar ki bu da çoğu zaman icra edilemez.
Son yıllarda özellikle “termal tatil köyü” ve “yatırım amaçlı devre mülk” vaatleriyle binlerce kişi mağdur edilmiştir. Yani devre mülk satın almak, ancak hukuki araştırma ve noter onayıyla mantıklı hâle gelir.
Devre Mülk Sözleşmesi Nasıl Yapılır?
Devre mülk sözleşmesi, hakkı doğuran kurucu işlem niteliğindedir. Türk Medeni Kanunu’nun 706. maddesi uyarınca,
“Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması resmi şekle bağlıdır.”
Bu nedenle:
- Devre mülk satış sözleşmesi resmî şekilde, tapuda veya noter huzurunda yapılmalıdır.
- Haricen düzenlenen sözleşmeler hukuken geçersizdir.
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 57 ve devamı maddeleri, bu işlemlerin irtifak hakkı niteliğinde olduğunu açıkça belirtir.
Tapu tescili yapılmadığı sürece, devre mülk hakkı doğmaz.
Bu nedenle “peşinat ödedim ama tapum çıkmadı” diyen tüketiciler aslında mülk sahibi değil, sadece mağdur durumundadır.
Devre Mülk Hakkı Miras Bırakılabilir mi?
Evet. Devre mülk hakkı mirasla intikal eder.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 58/3. maddesi şöyle der:
“Devre mülk üzerinde bu hakla bağdaşan aynî haklar tesis edilebilir.”
Bu, devre mülkün eşya niteliğinde bir hak olduğunu gösterir.
Dolayısıyla, hak sahibinin ölümü hâlinde:
- Devre mülk hakkı mirasçılara geçer,
- Kullanım hakkı ve varsa gelir getirici unsurlar (örneğin kira) miras payına dahil edilir.
Türkiye’de devre mülkün mirasla devrine engel bir düzenleme bulunmamaktadır.
Devre Mülkten Cayma Hakkı Var mı?
6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 50/6. maddesi, tüketiciye açık bir hak tanır:
“Tüketici, on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin sözleşmeden cayma hakkına sahiptir.”
Ancak bu hak, teslim gerçekleştikten sonra doğar.
Yargıtay kararlarına göre devre mülk, tecrübe ve muayene şartına bağlı sözleşmedir. (TBK m.249–252)
Yani teslim gerçekleşmeden önce cayma hakkı kullanılamaz; teslim sonrası 14 gün içinde kullanılabilir.
Tüketici, devre mülkü teslim aldıktan sonra beğenmemesi, kullanmaması veya memnun kalmaması hâlinde sözleşmeyi feshedebilir. Bu durumda tapunun iptali ve taşınmazın satıcı adına tescili talep edilebilir.
Cayma hakkının süresi, taşınmazın fiilen tesliminden itibaren işlemeye başlar.
Devre Mülk Hangi Hukuk Alanına Girer?
Devre mülk, Medeni Hukuk’un Ayni Haklar ve Aile – Miras İlişkileri kesişiminde, özellikle de Eşya Hukuku (Mülkiyet Hakları) alanına girer.
- Ana düzenleme: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (Md. 57–60)
- Ek olarak: 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ve Tapu Sicili Tüzüğü
- Uyuşmazlıklarda görevli mahkeme: Tüketici Mahkemeleri veya Asliye Hukuk Mahkemeleri
Yani devre mülk, hem taşınmaz hukuku hem de tüketici hukuku açısından karma nitelikli bir konudur.
Kategori: Genel
Yazar: Çözüm Hukuk
Makale Uzunluğu: 1015 Kelime
Yayınlanma Tarihi: 08 Ekim 2025
Güncellenme Tarihi: 08 Ekim 2025