Yeni Ev Aldım Kiracı Evden Çıkmıyor Ne Yapabilirim?

UZMAN GÖRÜŞÜ

Yeni bir ev satın aldığınızda içerideki kiracı kendiliğinden çıkmak zorunda değildir çünkü mevcut kira sözleşmesi hukuken doğrudan size devredilir. Eğer evi kendi ihtiyacınız için kullanacaksanız, kanunun size tanıdığı hakları korumak adına tapu tescilinden sonraki ilk 1 ay içinde ihtarname çekerek yasal süreci doğru adımlarla başlatmanız gerekir.

Av. Ezgi Bozkurt

Tazminat ve Sigorta Hukuku Uzmanı

Yeni bir mülk satın aldığınızda, taşınmaz içerisindeki mevcut kiracının tahliyesi sürecini yasal mevzuatlar çerçevesinde yürütmeniz gerekir. Satın alınan taşınmazdaki kiracının yasal haklarının korunması esas olduğundan, hukuki dayanağı olmayan tahliye talepleri karşılık bulmaz. Yeni malik olarak mülkü kendi ihtiyaçlarınız doğrultusunda kullanma gerekliliğiniz, Türk Borçlar Kanunu kapsamında belirli süreleri ve ihtarnameleri takip etmeniz şartıyla tahliye davası açma hakkı tanır.

Büromuz avukatlarının hazırladığı bu yazıda, el değiştiren mülklerdeki tahliye süreçlerine, tebligat aşamalarına ve anlaşmazlıklara ilişkin genel bilgiler paylaşılmıştır. Hukuki uyuşmazlığa ve sürece dair detaylı bilgi ve yönlendirme için info@cozumavukatlik.com.tr mail adresi ya da 0 (541) 371 06 09 numaralı telefon ile iletişime geçebilirsiniz.

Yeni Ev Sahibi ve Kiracı Arasındaki İlişki Nasıl Başlar?

Mülkiyet hakkının devredilmesi yani mülkün satışının yapılması, taşınmaz içerisindeki kiracılık sıfatını ve kira sözleşmesini kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Türk Borçlar Kanunu’ndaki yasal düzenlemeler neticesinde taşınmazı satın alan yeni malik, tüm bu süreçle birlikte mevcut kira sözleşmesinin de doğrudan tarafı haline gelir.

Mevzuatta halefiyet ilkesi olarak adlandırılan bu durum ile yeni ev sahibi, önceki malikin sözleşmeden doğan tüm haklarına, borçlarına ve hukuki yükümlülüklerine kendiliğinden halef sayılır. Dolayısıyla yeni ev sahibi ile kiracı arasında yasal ilişkinin başlaması adına yeni bir kira kontratı imzalanması zorunluluğu bulunmaz.

Ev Satın Alınca Kiracı Kendiliğinden Çıkmak Zorunda mıdır?

Hayır, taşınmazın el değiştirmiş olması kiracının konutu derhal tahliye etmesi zorunluluğu doğurmaz ve yeni malikin kiracıyı kendiliğinden evde çıkarma yetkisi hukuken yoktur. Yasal süreler işletilene ya da mahkeme kararı kesinleşene kadar kiracı mülkte ikamet etmeyi sürdürebilir. Eğer yeni mülk sahibi kiracıyı daireden çıkartmak istiyorsa bu süreçte birtakım hukuki süreçler yürütmesi gerekir.

Satılan Evdeki Kiracının Hakları

Mülkün el değiştirmesi, kiracının Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde korunan yasal güvencelerini ortadan kaldırmaz ve bu güvenceleri şu şekilde sıralayabiliriz:

• Mevcut kira sözleşmesinin eski şartlar, süreler ve bedeller dahilinde aynen devam etmesini talep edebilir.
• Yeni ev sahibinin keyfi tahliye isteklerini reddetme ve yasal süreçlerin tamamlanmasını bekleme hakkı vardır.
• Haklı nedenler oluşmadığı sürece kontrat süresinin bitimine kadar taşınmazı kullanmayı sürdürebilir.
• Yasal süreler dahilinde ihtarname tebliğ edilmediği takdirde kira ilişkisinin eski şartlarla yenilenmesini isteyebilir.
• Eski malike verilen depozito bedelinin, taşınmaza zarar verilmemesi şartıyla tahliye anında iadesini isteyebilir.
• Yeni malikin ihtiyaç iddiasıyla tahliye gerçekleştirildiyse, taşınmazın 3 yıl boyunca başkasına kiralanamaması kuralı dolayısıyla öncelikli kiralama hakkı bulunur.

Yeni Malik Olarak Kiracıyı Nasıl ve Hangi Durumlarda Çıkarabilirsiniz?

Yeni ev sahibinin mevcut kiracıyı tahliye edebilmesi, Türk Borçlar Kanunu’nda belirlenen yasal gerekçelerle mümkündür ve keyfi nedenlerle sözleşmeyi sonlandırma yetkisi yoktur. Kanunda tanımlanan bu durumları aşağıda bulabilirsiniz:

• Konut ya da işyeri ihtiyacının zorunlu, gerçek ve samimi biçimde ortaya çıkması durumunda tahliye talep edilebilir.
• Taşınmazın kapsamlı onarımı, tamiratı, genişletilmesi ya da yeniden inşası esnasında kullanımın imkansız hale gelmesi gerekçesiyle tahliye istenebilir.
• Eski ev sahibi döneminde kiracı tarafından verilmiş geçerli ve yazılı bir tahliye taahhütnamesinin bulunması halinde tahliye süreci başlatılabilir.
• Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi sonucunda yasal şartlara uygun biçimde iki haklı ihtara sebebiyet verilmesi durumunda sözleşme feshedilebilir.
• Kira ilişkisinin yasal uzama süreleri neticesinde on yıllık süreyi tamamlamış olması gerekçesiyle tahliye yoluna gidilebilir.

“Kendim Oturacağım” Diyerek Kiracı Çıkarılabilir mi?

Evet, mülkün yeni sahibi olarak kendinizin, eşinizin, altsoyunuzun, üstsoyunuzun ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğunuz diğer yakınlarınızın konut ihtiyacı mevcutsa, kiracının daireyi tahliyesini yasal olarak talep edebilirsiniz. Bu hakkı kullanabilmeniz adına ileri sürdüğünüz ihtiyacın zorunlu, gerçek ve samimi olduğunu mahkemede delillerle ispatlamanız gerekir.

Hukuki süreçte kira bedelinin düşük kalması nedeniyle mülkü yeniden yüksek bedelle bir başkasına kiralamak amacıyla sergilenen tahliye istekleri, samimi ihtiyaç kriterine aykırılık edeceğinden mahkemeler tarafından reddedilecektir.

Eski Sözleşmenin Bitimini Bekleyerek Tahliye

Taşınmazın yeni sahibi, TBK madde 351/2 kapsamında altı aylık yasal süreyi beklemek yerine, mevcut kira sözleşmesinin bitiş tarihini esas alabilir. İhtiyaç dolayısıyla tahliye iddiasına dayalı sözleşmeyi sona erdirme hakkı, kontrat süresinin resmen tamamlandığı tarihten itibaren başlayarak bir ay içerisinde açılacak tahliye davası yoluyla kullanılabilir. Tercih edilen bu alternatif tahliye yönteminde de ileri sürülen ihtiyacın zorunlu, gerçek ve samimi olması hukuki bir zorunluluktur.

İhtarname Çekme Süresi ve 6 Ay Kuralı Nedir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 351/1 maddesi kapsamında yeni malik, taşınmazın tapuda tescil edildiği günden başlayarak 1 ay içinde kiracıya yazılı ihtarname tebliğ etmelidir. Yasal bildirim şartının 1 aylık süre içerisinde yerine getirilmiş olması tahliye davası açabilmenin zorunlu ön koşuludur.

İhtarname tebliğ edildikten sonra kiracıya konutu boşaltması adına kanunen 6 aylık bekleme süresi tanınır. Yeni malik, bu sürenin tamamlanmasıyla beraber Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açma hakkını kazanır. Bu hakkı kaybetmemek adına 1 aylık sürede ihtarname göndermesi en kritik noktadır.

İhtarnameye Rağmen Kiracı Çıkmazsa Ne Yapılmalı?

İhtarname sonrasında 6 aylık yasal sürenin dolmasıyla beraber öncelikle zorunlu arabuluculuk süresine başvurmanız gerekir. Arabuluculuk görüşmelerinde uzlaşma sağlanamadığı takdirde ise taşınmazın bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemesi’nde ihtiyaç gerekçesiyle tahliye davası açmalısınız. Dava lehinize sonuçlandığında ve mahkemenin tahliye kararı kesinleştiğinde, kiracının konuttan uzaklaştırılması işlemleri icra müdürlükleri vasıtasıyla gerçekleştirilir.

Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliyesi İhtarname Örneği

İhtarnamede yapılacak teknik hatalar, usul eksiklikleri ya da süre yanlışlıkları, yasal tahliye hakkının tamamen kaybedilmesine ve davanın reddedilmesine sebebiyet vererek ciddi hak kayıpları yaratır. Hak kayıplarının önlenmesi adına ihtarnamenin kira hukuku alanında uzman avukatlar tarafından düzenlenmesini öneririz.

İHTARNAME

İHTAR EDEN: Yeni Malikin Adı Soyadı, T.C. Kimlik Numarası ve Adresi

VEKİLİ: Av. Ezgi Bozkurt (Osmaniye, İsmail Erez Blv. No:9 D:6, 34146 Bakırköy/İstanbul)

İHTAR EDİLEN: Kiracının Adı Soyadı, T.C. Kimlik Numarası ve Adresi

KONU: Yeni malik sıfatıyla taşınmazın devralındığı hususunun bildirimi ile konut ihtiyacı gerekçesiyle tahliye talebini içerir ihtarnamedir.

AÇIKLAMALAR:

1. [Taşınmazın Açık Adresi] adresinde yer alan taşınmazda, önceki malik ile akdetmiş olduğunuz [Kira Sözleşmesi Tarihi] başlangıç tarihli kira sözleşmesi uyarınca kiracı olarak ikamet etmektesiniz.
2. Kiracısı olduğunuz mezkur taşınmaz, müvekkil tarafından [Tapu Tescil Tarihi] tarihinde satın alınmış ve müvekkil adına tapuda tescil edilmiştir. Türk Borçlar Kanunu madde 310 hükmü gereğince müvekkil, eski malikin tarafı olduğu kira sözleşmesinin kiraya veren sıfatını kendiliğinden kazanmış, önceki malikin hak ve borçlarına halef olmuştur.
3. Müvekkilin, yasal mevzuatın aradığı anlamda zorunlu, gerçek ve samimi konut ihtiyacı bulunmaktadır.
4. Kira sözleşmesinden doğan her türlü alacak ve dava haklarımız saklı kalmak kaydıyla; yasal 6 aylık sürenin sonu olan [Tahliye Edilmesi Gereken Tarih] tarihi itibariyle taşınmazın tahliye edilerek müvekkile boş şekilde teslim edilmesi gerektiğini ihtaren bildiririz. Yeni malik sıfatıyla bildirilen [Banka Hesap Bilgileri ve IBAN Numarası] hesabına kira bedellerinin yatırılması gerekliliğini hatırlatırız. Belirtilen tarihe kadar tahliye işleminin gerçekleştirilmemesi durumunda ihtiyaç gerekçesiyle tahliye davası açılacağını, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin tarafınıza yükletileceğini ihtar ederiz.

İHTAR EDEN VEKİLİ

Av. [Adı Soyadı – İmza]

SAYIN NOTER: Üç nüshadan ibaret işbu ihtarnamenin bir nüshasının dairenizde saklanmasını, bir nüshasının muhataba tebliğini, tebliğ şerhini havi bir nüshasının tarafımıza verilmesini talep ederiz.

Tahliye Davası Açmadan Önce Arabuluculuk Süreci

Kira ilişkilerinden doğan tahliye uyuşmazlıklarında doğrudan yargı yoluna başvurmanız yasal olarak mümkün değildir. 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren düzenleme neticesinde, kira hukukuna ilişkin tahliye davalarında arabuluculuk süreci zorunlu dava şartı haline getirilmiştir. Bu uygulamanın hedefi, uyuşmazlıkların mahkeme aşamasına taşınmadan önce çok daha hızlı ve az masraflı bir yöntemle çözülmesidir. Yeni malik tarafından arabuluculuk süreci işletilmeden açılan tahliye davaları, mahkemeler tarafından usul yönünden doğrudan reddedilir.

Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Yargılama sürecinin niteliğine bağlı olarak tahliye davaları ortalama 6 ay ile 1 yıl arasında sonuçlanır. Tabi belirttiğimiz bu süre kesin bir zaman dilimini ifade etmez ve uyuşmazlığın şartlarına göre değişkenlik gösterebilir. Arabuluculuk aşamasının seyri, mahkemenin mevcut iş yükü, duruşma periyotlarının sıklığı ve tarafların sunduğu delillerin toplanma ve incelenme hızına bağlı olarak dava süresi değişkenlik gösterir.

Bu süreçte ihtarname tebligatının usulüne uygun yapılması ve dava şartlarında eksiklik bulunmaması süreci hızlandırırken, kiracının yasal sürelere uygun şekilde itirazlarda bulunması, keşif yapılması ya da bilirkişi raporu alınması gibi teknik aşamalar davanın sonuçlanma süresini uzatmaktadır.

Kiracının elinde tahliye taahhütnamesi varsa süreç nasıl işler?

Eski malik döneminde verilmiş geçerli bir yazılı tahliye taahhütnamesi varsa, yeni ev sahibi yasal hakların takibinde halefiyet ilkesi gereğince bu belgeyi kullanabilir. Tahliye tarihinin gelmesiyle birlikte eğer tahliye gerçekleşmediyse 1 ay içinde doğrudan icra müdürlüğü vasıtasıyla tahliye takibi başlatılması ya da Sulh Hukuk Mahkemesi’de tahliye davası açılması zorunludur. Yasal bir aylık sürenin geçirilmesi halinde tahliye taahhüdüne dayalı yasal haklar düşer.

Kiracı kira ödemeye devam ederse tahliye engellenir mi?

Hayır, kiracının kirayı düzenli olarak ödemeyi sürdürmesi yeni malikin ihtiyaç nedeniyle açacağı tahliye davasını engellemez. Türk Borçlar Kanunu’nda tanımlanan mesken ihtiyacı, kira borcunun ödenmesinden bağımsız, yasal bir tahliye sebebidir. Dolayısıyla kiracı sorumluluklarını eksiksiz yerine getirse dahi, yeni ev sahibinin zorunlu, gerçek ve samimi konut gereksiniminin ispatlanması durumunda mahkeme tarafından tahliye kararı verilir.

Yeni malik kiracının elektrik, su ya da doğalgazını kestirebilir mi?

Hayır, yeni malik, kiracıyı evden çıkartmak adına elektrik, su ya da doğalgaz aboneliklerini tek taraflı kestiremez. Yasal tahliye süreçlerine riayet edilmeden yapılacak bu gibi eylemlerde kiracı yargıya başvurabilir ve yeni ev sahibi aleyhine yasal yaptırımların gündeme gelmesini isteyebilir.

Yeni ev sahibi kiracıyı hemen çıkarabilir mi?

Hukuken, yeni ev sahibinin mülkü satın alır almaz kiracıyı evden çıkarması mümkün değildir. Yeni malik öncelikle ihtarname çekmeli, sonrasında altı aylık bekleme süresine uymalı ve son adımda ise tahliye davası açmalıdır. Dolayısıyla bu süreler tamamlanmadan kiracıyı evden çıkarma hakkı yoktur.

Tapudan sonra ihtarname kaç gün içinde çekilmelidir?

Yeni malik, kiracıya konut ya da işyeri gereksinimi nedeniyle en geç 1 ay içerisinde yazılı ihtarname göndermek zorundadır. Türk Borçlar Kanunu madde 351/1’de belirlenen bir aylık süre hak düşürücü niteliktedir ve sürenin geçirilmesi durumunda, yeni ev sahibinin tescil tarihinden itibaren altı ay sonra dava açma hakkı ortadan kalkar.

Kiracı tahliye kararına rağmen çıkmazsa ne olur?

Sulh Hukuk Mahkemesi’nin verdiği tahliye kararı kesinleşmesine rağmen kiracı taşınmazı boşaltmazsa, yeni ev sahibi mahkeme ilamıyla birlikte icra müdürlüğüne başvurarak yasal takip başlatır. İcra müdürlüğü, kiracıya evi tahliye etmesi için yasal bir süre tanır ve tahliye emri tebliğ eder. Tanınan yasal süre içinde konutun boşaltılmaması halinde ise tahliye işlemi icra memurları ve gerektiğinde kolluk kuvvetleri desteğiyle zorunlu olarak gerçekleştirilir.

Yeni ev sahibi depozitoyu iade etmek zorunda mıdır?

Evet, halefiyet ilkesi kapsamında kira sözleşmesinin tüm yükümlülükleri yeni ev sahibine devrolduğundaan ötürü depozito bedeli iade etme yükümlülüğü de yeni malike geçer. Tabi burada taşınmazın tahliyesi esnasında konutta herhangi bir zarar ya da ödenmemiş borç bulunmaması şartı vardır. Eski ve yeni malik arasındaki ilişki ya da depozitonun devredilip devredilmediği hususu kiracının bu yasal hakkını etkilemez.

Ev yatırım amacıyla alındıysa ihtiyaç nedeniyle tahliye mümkün müdür?

Hayır, kanunen taşınmazın yalnızca yatırım amacıyla satın alınması ya da ticari bir kazanç hedeflenmesi tahliye nedeni değildir. Türk Borçlar Kanunu uyarınca haklı bir tahliye nedeni olması için kullanım ihtiyacının zorunlu ve gerçek olması şartı vardır. Dolayısıyla mahkeme aşamasında bu zorunlu ihtiyaç somut olarak ispat edilemediği takdirde tahliye davası reddedilecektir.

Ev satıldıktan sonra kiracı kira bedelini kime öder?

Taşınmazın el değiştirmesi ile beraber kiracı, kira bedeli yeni ev sahibine ödemekle yükümlüdür. Yeni malik de tapu tescil belgesiyle birlikte banka hesap bilgilerini kiracıya yazılı olarak bildirmelidir. Bildirim yapılana kadar kiracının eski malike iyi niyetle yaptığı ödemelerin yasal olarak geçerli kabul edildiğini unutmamak önemlidir.

Yeni ev sahibi kiraya zam yapabilir mi?

Hayır, yeni ev sahibi mülkü satın alır almaz sözleşme süresi dolmadan keyfi zam yapamaz ya da yasal sınırların üzerinde bir artış talep edemez. Yeni malik, mevcut kira sözleşmesini tüm şartlarıyla aynen devraldığı için kontratta belirlenen yenilenme dönemini beklemek zorundadır. Kira artış zamanı geldiğinde yapılacak zam oranı ise Türk Borçlar Kanunu uyarınca belirlenen yasal sınırları (TÜFE 12 aylık ortalamasını) kesinlikle geçemez.

Ev satın aldım, kira kontratı yok. Kiracıyı nasıl çıkarabilirim?

Yazılı bir kira sözleşmesinin bulunmaması kiracının haklarını ortadan kaldırmaz. Dolayısıyla yukarıda detaylarıyla açıkladığımız tahliye ve tebligat sürelerine uyulması gerekir.

Yeni malik kira sözleşmesini feshedebilir mi?

Hayır, kanunda açıkça belirtilen zorunlu ihtiyaç, imar, haklı ihtarlar ya da tahliye taahhütnamesi gibi yasal nedenlerin varlığı olmadığı sürece yeni malik, evi satın almış olması gerekçesine dayanarak mevcut kira sözleşmesini tek taraflı, keyfi olarak feshedemez.

Evi satan ev sahibinin evden çıkmaması durumunda ne yapılabilir?

Taşınmazı zaten eski ev sahibinin belirlenen tarihte evi boşaltmaması durumunda taraflar arasında bir kiracılık ilişkisi doğmaz ve bu durum hukuken haksız işgal olarak nitelendirilir. Yeni malik, gayrimenkulün mülkiyet hakkına dayanarak eski ev sahibine karşı taşınmazın tahliye edilmesi amacıyla doğrudan müdahalenin men’i (el atmanın önlenmesi) davası açabilir. Ayrıca mülkün haksız olarak kullanıldığı süre boyunca oluşan kayıpların tazmini için ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edilebileceği gibi satış sözleşmesinde tahliye tarihi ve cezai şart kararlaştırılmışsa yasal yollardan tahliye takibi de başlatılabilir.

Kiracının tahliyesi sonrası daire yeniden kiraya verilebilir mi?

Hayır, yeni malik konut ya da işyeri ihtiyacı gerekçesiyle kiracıyı yasal yollardan tahliye ettirdiyse, haklı bir sebep olmaksızın taşınmazı 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Türk Borçlar Kanunu madde 355 uyarınca düzenlenen bu yeniden kiralama yasağına aykırı davranılması durumunda ev sahibi eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü kılınır. Taşınmazın haklı bir neden olmaksızın üçüncü kişilere kiralanması yasal yaptırımlara tabidir.

Yeni ev sahibinin imar nedeniyle kiracı tahliyesi nedir?

Yeni ev sahibinin taşınmazı yeniden inşa etmek, genişletmek, değiştirmek ya da üzerinde büyük ölçekli onarım yahut imar çalışmaları yürütmek istemesi durumunda uygulanan yasal bir tahliye nedenidir. Türk Borçlar Kanunu uyarınca bu gerekçeyle tahliye talep edilebilmesi için yapılacak imar çalışmalarının esası esnasında taşınmaz içinde ikamet edilmesinin veya çalışılmasının fiilen imkansız olması şarttır.

Yeni malik, tapu tescilinden itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtar gönderip 6 ay bekleyerek veya kira döneminin bitiminde açacağı dava ile imar durumunu ispatlayarak tahliye sürecini yürütebilir.

Kiracıyı çıkarmak için mahkemeye başvurmam gerekir mi?

Evet, kiracının taşınmazı kendi rızasıyla tahliye etmediği tüm durumlarda yasal bir tahliyenin gerçekleştirilebilmesi için yetkili Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurmanız ve tahliye kararı almanız zorunludur.

Mahkeme kararı olmadan kiracı daireyi tahliye eder mi?

Teknik olarak evet, mahkeme kararına gerek kalmaksızın kiracı daireyi tahliye edebilir. Yeni malikin gönderdiği ihtarname sonrasında veya arabuluculuk aşamasında tarafların karşılıklı olarak uzlaşmaya varması durumunda, süreç yargıya taşınmadan anlaşma oluyla çözüme kavuşur. Bu gibi durumlarda gelecekte yaşanabilecek olası uyuşmazlıkların ve haksız taleplerin önüne geçmek adına tahliye anında taraflar arasında tarafların imzalarını taşıyan yazılı bir tahliye ve teslim tutanağının düzenlenmesi hukuki güvenlik açısından büyük önem taşır.