İrtifak Hakkı Nedir?

İrtifak Hakkı Nedir?

Hukuki terminoloji içinde, irtifak ne demek sorusuna yanıt arandığında, bu hak; taşınmaz mülkiyetine sahip kişinin bazı tasarruf yetkilerinin sınırlandırılması ya da kullanım ve faydalanma haklarının başka bir kişi lehine tanınması olarak açıklanabilir. Türk Medeni Kanunu’nun 4721 sayılı düzenlemesinin 779. maddesi uyarınca, irtifak hakkı, taşınmaz üzerinde doğrudan yararlanma sağlayan sınırlı ayni hak türleri arasında yer alır.

Bu hak, malikin taşınmaz üzerindeki mülkiyet yetkilerini azaltarak, başkasına belli ölçülerde kullanım imkânı verir. Dolayısıyla, Çözüm Hukuk olarak irtifak hakkı nedir sorusunun cevabı bu kapsamda, taşınmazın sahibi dışında bir kişiye belirli yetkiler tanıyan sınırlı ayni haklardır şeklinde özetleyebiliriz.

İrtifak Hakkı Çeşitleri Nelerdir?

Hukuki çerçevede, irtifak hakları farklı biçimlerde sınıflandırılmaktadır. Genel olarak üç ana türde incelenebilir:

• Üst hakkı: Taşınmazın yüzeyinde ya da alt katmanlarında yapı inşa etme hakkıdır.
• Kaynak hakkı: Taşınmazın içindeki su kaynağından yararlanma hakkını içerir.
• Geçit hakkı: Başkasının mülkünden geçiş sağlama hakkını ifade eder.

Kullanım biçimlerine göre ise irtifaklar, olumlu ve olumsuz şeklinde ikiye ayrılır. Aktif şekilde kullanımı içeren (örneğin geçit hakkı) olumlu; pasif sınırlamalarla ilgili olanlar (örneğin manzara engellenmemesi) ise olumsuz irtifak olarak tanımlanır. Peki, irtifak hakları nelerdir diye sorulduğunda bu türlerin yanı sıra, aşağıda detaylandırılan özel alt başlıklar da önemlidir:

Eşyaya Bağlı İrtifak Hakları

Eşyaya bağlı irtifak hakları, bir taşınmazın başka bir taşınmaz lehine kullanılmasını sağlayan haklardır. Bu tür haklarda iki mülk arasında sürekli bir ilişki kurulur ve hak, taşınmaz satılsa bile geçerliliğini korur. Örneğin bir arsa üzerinden diğer bir arsa sahibine geçiş imkanı sağlanması bu kapsamdadır. Bu haklar, taşınmazlar arasında doğrudan bir yarar ilişkisi kurarak, mülkün kullanım alanını genişletir.

Kişiye Bağlı İrtifak Hakları

Bu tür irtifaklar ise, belli bir taşınmazın yalnızca belirli bir kişinin yararına kullanılmasını esas alır. Eşyaya bağlı irtifak haklarının aksine, bu haklar taşınmazlar arasındaki değil, kişi ile mülk arasındaki ilişkiye dayanır. Kişi öldüğünde ya da hakkı devrettiğinde bu hak da sona erer. En bilinen örnekleri arasında intifa ve oturma hakkı sayılabilir.

İntifa Hakkı

İntifa hakkı, mülkiyet sahibi olmayan bir bireyin taşınmazdan kullanım ve yararlanma yetkisine sahip olmasını sağlar. Bu hak sahibine, taşınmazı kiraya verme ya da ürünlerinden faydalanma imkânı tanır. Ancak kişi, taşınmazın mülkiyetine sahip olmaz. Bu hak tapu kütüğüne tescil edilerek yürürlüğe girer. Bu yönüyle, malikin sahip olduğu temel hakları sınırlandırmadan, yararlanma yetkisini devreder.

Oturma Hakkı

Oturma hakkı, bir binanın tümü ya da bir bölümü üzerinde yalnızca konut amaçlı kullanım izni veren kişisel bir haktır. Başkalarına devredilemez ve miras yoluyla geçmez. Bu hak, mal sahibinin izni dışında ticari amaçla kullanılamaz. Kiraya verilmesi de mümkün değildir çünkü oturma hakkı tamamen şahsa bağlıdır.

Karma İrtifaklar

İrtifak hakları arasında yer alan karma irtifaklar, hem eşya hem de kişisel nitelikler taşıyan haklardır. Bu tür haklar hem belirli bir şahıs hem de belirli bir taşınmaz lehine kurulabilir. Amacı, taşınmazların etkin kullanımını artırmak ve taraflara çeşitli yararlar sağlamaktır. Karma irtifaklar, farklı hak türlerini bir araya getirerek taşınmazların fonksiyonel potansiyelini artırır.

Üst Hakkı

Bir taşınmazın sahibi, başka bir kişinin yararına, arsanın üstünde ya da altında yapı inşa etme ya da mevcut bir yapıyı koruma yetkisi verebilir. Bu yetkiye üst hakkı adı verilir. Aksi bir anlaşma yapılmamışsa, bu hak mirasçılara geçebilir ve devredilebilir. Eğer üst hakkı sürekli nitelikteyse ve bağımsız bir hak olarak tanımlanmışsa, talep üzerine tapu sicilinde ayrı bir taşınmaz gibi kayda alınabilir. Medeni Kanun’un 826. maddesine göre, en az otuz yıl için tesis edilen üst hakları sürekli kabul edilmektedir. Bu hakkın varlığına dayanarak inşa edilen yapılar, arsa sahibine değil, irtifak hakkı sahibine ait olur.

Eğer bu hak tapuda bağımsız ve sürekli hak olarak ayrı bir sayfaya tescil edildiyse, taşınmaz gibi işlem görebilir. Bununla birlikte, bağımsız konut veya işyeri bölümleri üzerinde ayrıca üst hakkı kurulamaz; bu alanlar için Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri geçerlidir. Üst hakkı sona erdiğinde ise yapılar, arsanın bütünleyici parçası sayılarak mülk sahibine geçer ve çoğu zaman, yapı için herhangi bir bedel ödenmesi gerekmez.

Kat İrtifakı

Kat irtifakı, yapımı süren ya da gelecekte inşa edilmesi planlanan bir binanın bağımsız alanları üzerinde, inşaat tamamlandığında kat mülkiyetine geçilmesini sağlamak amacıyla kurulan özel bir irtifak türüdür. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre bu hak, arsa payına bağlı olarak kurulan bir ayni haktır. Özetle, bir taşınmaz üzerindeki paylı mülkiyet kapsamında belirli bölümler üzerinde sınırlı ayni hak tanınır.

Tapuda İrtifak Hakkı

Bir irtifak hakkı kurulduğunda, bu hak çoğu zaman taşınmazın mülkiyetine oldukça yakın yetkiler içerdiğinden, tapu kütüğünde mülke ait ana sayfadan ayrı bir sayfaya kaydedilir. Tapuda irtifak hakkı nedir sorusunun yanıtı, bu hakların taşınmaz üzerinde uzun vadeli ve güçlü etkiler doğurduğunu vurgular niteliktedir.

Kaynak Hakkı

Komşu taşınmazdan çıkan doğal ya da yapay bir suyun, belirli bir araziden geçmesine olanak sağlayan hakka kaynak hakkı adı verilir. Bu hak, komşu parseldeki suyun alınmasına ve aktarılmasına imkan tanırken, suyun çıktığı yerin sahibine bu duruma katlanma yükümlülüğü getirir. Üst hakkında olduğu gibi, kaynak hakkı da devredilebilir ve kalıtımla geçebilir; ancak bazı durumlarda bu hak zorunlu olarak da tesis edilebilir.

Diğer İrtifak Hakları

Geçit, manzara ve havalandırma gibi özel kullanım hakları da diğer irtifak çeşitleri arasında yer alır. Bu tür haklar, taşınmazların daha etkili kullanılmasını sağlamak, arsa değerini artırmak ya da şehirleşmeye bağlı olarak planlı yapılaşma kurallarına uymak için oluşturulur. Örneğin, bir taşınmazdan diğerine geçiş için kurulan geçit hakkı, komşuluk ilişkilerinde sıkça başvurulan irtifaklardandır. Manzara hakkı ise, taşınmazın doğal görünümünü korumayı amaçlar.

İrtifak Hakkı Nasıl Kazanılır?

İrtifak hakkı nedir hukuk çerçevesinde değerlendirildiğinde, bu hak genellikle tapu siciline tescil edilerek kazanılır. Türk Medeni Kanunu’nun 780. maddesi, irtifak hakkının geçerli sayılabilmesi için tapuda kayıt şartını öne çıkarır. Tescil gerektirmeyen bazı istisnai haller de vardır. Geçerli bir hukuki sebep olmadan yapılan tesciller ise yolsuz sayılır. İrtifak sözleşmesi, resmi şekle bağlıdır ve iki taşınmaz maliki arasında, tapu görevlisi huzurunda düzenlenmelidir.

İrtifak hakkı kazanma yolları:

• Mahkeme Kararı ile Kuruluş: Eğer bir yükümlü, irtifak hakkını tanımaktan kaçınırsa, hak sahibi mahkeme aracılığıyla bu hakkın kurulmasını isteyebilir.
• Kamulaştırma Yoluyla: Kamu yararı gereği yapılan düzenlemeler sonucunda irtifak hakkı kurulabilir.
• Zamanaşımı ile Kazanım: Kanunlarda belirtilen koşullar sağlanırsa olağan veya olağanüstü zamanaşımı ile irtifak hakkı kazanılabilir (TMK m. 712-713).

Tapuda İrtifak Şerhi Nedir ve Nasıl Sorgulanır?

Tapuda irtifak şerhi, bir taşınmaz üzerinde üçüncü bir kişi lehine tanımlanmış sınırlı ayni hakkın resmi olarak kaydedilmesidir. Bu şerh, ilgili taşınmazın tapu sicilinde yer alır ve hem malik hem de potansiyel alıcılar açısından bağlayıcıdır. Özellikle geçit hakkı, üst hakkı veya oturma hakkı gibi hakların varlığı, tapu belgesinde ayrı bir sütunda belirtilerek görünür hale getirilir.

Tapu irtifak sorgulama işlemi, e-Devlet üzerinden veya Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün web sistemi aracılığıyla yapılabilir. Tapu belgesinde “irtifaklar” bölümünde yer alan bilgiler, taşınmazın kullanımında hangi kısıtlamaların veya üçüncü kişilere tanınmış hakların bulunduğunu açıkça gösterir. Gayrimenkul alım satımı öncesinde bu şerhin kontrol edilmesi büyük önem taşır.

Geçit Hakkı Davası ve İrtifak Kaldırma İşlemleri Nasıl Yapılır?

Geçit hakkı davası, taşınmaza ulaşımı mümkün olmayan veya ciddi ölçüde kısıtlı olan malikler tarafından komşu taşınmazlar üzerinden geçiş hakkı tesis edilmesi amacıyla açılan bir davadır. Türk Medeni Kanunu’nun 747. maddesi uyarınca, bu tür bir irtifak hakkı, mahkeme kararıyla zorunlu olarak da kurulabilir. Davada, taşınmazın ulaşım engeli, mevcut yolların yeterliliği ve komşuluk hukuku dikkate alınarak bir karar verilir.

Öte yandan, irtifak kaldırma işlemi ise artık kullanılmayan, amacı sona ermiş ya da tarafların ortak talebiyle geçerliliğini yitirmiş bir irtifakın tapudan silinmesi işlemidir. Malik, tapu müdürlüğüne yazılı talep ile başvurarak bu hakkın terkinini isteyebilir. Ancak bazı durumlarda mahkeme kararı gerekebilir, özellikle karşı taraf hakkın hâlâ geçerli olduğunu iddia ediyorsa.

İrtifak Hakkı Süresi Ne Kadar?

Bir irtifak hakkı, tapuya 30 yıl süreli olarak tescil edilebilir. Bu hak süresiz değildir; en fazla 100 yıla kadar tescil edilebilir. Süre sona ermeden önce, örneğin 75. yılda, ek süre tanımlanarak toplam süre 100 yıla kadar çıkarılabilir.

İrtifak Hakkının Sona Ermesi

İrtifak hakkı iki yolla sona ermektedir:

• Tapu Kaydının Silinmesiyle (Terkin): Taşınmaz sahibi, yazılı talepte bulunarak tapuda irtifak kaydını sildirebilir. Bu işlem tek taraflı bir tasarruf beyanıdır.
• Tapu Dışı Nedenlerle: Taşınmazın tamamen yok olması, kamulaştırılması, belirlenen sürenin sona ermesi ya da irtifakın tescilsiz şekilde sona ermesi gibi durumlar da irtifak hakkını sona erdirir. Bu gibi hallerde mahkeme kararı gerekebilir.

Sonuç

İrtifak hakkı, taşınmaz mülkiyetine getirilen sınırlamalar aracılığıyla başka bir kişinin kullanımına izin veren, sınırlı ayni haklar arasında en karmaşık ve sık karşılaşılan uygulamalardan biridir. Geçit hakkı, üst hakkı, kaynak hakkı gibi taşınmazdan yararlanma türleri, hem bireysel haklar hem de şehir planlaması açısından önemli rol oynar.

Bu içerikte “irtifak hakkı nedir”, “irtifak hakkı nasıl kazanılır”, “kat irtifakı ile üst hakkı arasındaki fark” ve “tapuda irtifak şerhi nasıl sorgulanır” gibi pek çok arama niyeti yüksek long-tail sorguya net yanıt verildi. İçeriğin tamamı, taşınmaz hukuku ile ilgili araştırma yapan kişiler için hem akademik hem de pratik bilgi sunacak şekilde yapılandırıldı. Gerek bireysel başvurular gerekse hukuki süreçlerde referans alınabilecek bir kaynak olarak hazırlanmıştır.