Kaçak Yapı Cezası: İhbar ve Şikayet Süreçleri

Kaçak yapı cezası, ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılan yapı için belediye encümeninin verdiği idari para cezasıdır ve bu cezanın tutarı, aykırı alanın metrekaresi ile yapı sınıfına göre hesaplanır ve ruhsatsız yapıda %180 artar.

Para cezasının yanında yapı mühürlenir ve 1 ay içinde ruhsata bağlanmayan yapı için yıkım kararı çıkar. Şikayet belediyeye, belediye sınırı dışında valiliğe veya CİMER’e yapılır. İdari para cezasına ve yıkım kararına karşı durdurma ve itiraz davası açma süresi tebliğden itibaren 60 gündür. 2026 yılı için III-B sınıfı yapıda temel ceza metrekare başına 539,26 TL’dir.

Büromuz avukatlarının hazırladığı bu yazıda, kaçak yapıların nereye ve nasıl şikayet edilebileceğine, şikayete ilişkin yanıt sürülerine, karara itiraz adına açılabilecek davalara ve idari para cezalarına ilişkin genel bilgiler paylaşılmıştır. Hukuki uyuşmazlığa ve sürece dair detaylı bilgi ve yönlendirme için info@cozumavukatlik.com.tr mail adresi ya da 0 (541) 371 06 09 numaralı telefon ile iletişime geçebilirsiniz.

UZMAN GÖRÜŞÜ

Kaçak yapı dosyalarında en sık karşılaştığımız yanılgı, idari para cezasının ödenmesiyle yapının yasal hale geldiğinin düşünülmesidir. Ceza ile yıkım birbirinden bağımsız işlemler olduğu için, mühürden sonraki 1 aylık sürenin ruhsat başvurusu veya aykırılığın giderilmesi için değerlendirilmemesi, yapının tamamen kaybedilmesine yol açabilir. Bu süre içinde yapının imar planına uygun olup olmadığının incelenmesi, dosyanın seyrini belirleyen ilk adımdır.

Av. Çiğdem Baykara

İş ve Tazminat Hukuku Uzmanı

Kaçak Yapı Nedir? Hangi Yapılar Kaçak Sayılır?

İmar Kanunu kaçak yapıyı kendi adıyla tanımlamaz. Kanun, ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı başlanan yapıyı düzenler (3194 sayılı İmar Kanunu 32. madde). Yapı, karada ve suda kurulan kalıcı veya geçici, kamuya ya da özel kişilere ait yeraltı ve yerüstü inşaatıdır ve kanun kapsamındaki bütün yapılar için yapı ruhsatı alınması zorunludur (21. madde). Ruhsatlı yapıda yapılan her değişiklik de yeniden ruhsata bağlıdır. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ruhsatsız veya ruhsata aykırı inşaatı kaçak inşaat olarak anar.

Ruhsat durumuna göre kaçak sayılan yapı türleri şunlardır.

• Yapı ruhsatı alınmadan inşasına başlanan yapılar.
• Ruhsata, ruhsat eki etüt ve projelere aykırı yapılan yapılar.
• Ruhsatlı binaya izinsiz eklenen kat, çatı katı ve alan büyüten ilaveler.
• Yeniden ruhsat alınmadan yapılan esaslı tadilatlar.
• İmar planına ve imar mevzuatına aykırı yapılan yapılar.
• Ruhsat tarihinden itibaren 5 yıl içinde tamamlanamadığı için ruhsatsız sayılan yapılar.

Ruhsat gerektirmeyen işler kaçak sayılmaz. Sıva, boya, doğrama, tesisat tamiri ve çatı onarımı gibi taşıyıcı sistemi, dış cepheyi ve ıslak hacimlerin yerini değiştirmeyen basit tamir ve tadilat ruhsat istemez (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği 4. madde).

Şartları sağlayan müstakil konutta basit garaj örtüsü ile en fazla 7 m2 rüzgarlık holü de 14 Ocak 2026’dan itibaren ruhsata tabi değildir. Yapı kullanma izni alınmadan kullanılan yapı kaçak sayılmaz fakat ayrı yaptırıma bağlanır (3194 sayılı Kanun 31. madde). Yapının kaçak sayılması ruhsat durumuna ve ruhsata uygunluğa bağlıdır.

Kaçak Yapı Cezası Ne Kadar? (2026)

Kaçak yapıya ilişkin para cezası, aykırı alanın metrekaresi ile yapının sınıf ve grubuna göre hesaplanır (3194 sayılı İmar Kanunu 42. madde) ve kanundaki ceza cetveli, her yıl hükümet tarafından belirlenen yeniden değerleme oranıyla artırılır ve bu oran 2026 için %25.49’dur.

Sınıf ve grup, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının 3 Şubat 2026 tarihli ve 33157 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan yapı yaklaşık birim maliyetleri tebliğine göre belirlenir.

2026 için metrekare tutarları şöyledir:

• I-A sınıfında 79,72 TL
• II-A sınıfında 215,12 TL
• III-A sınıfında 485,38 TL
• III-B sınıfında 539,26 TL
• IV-A sınıfında 620,14 TL
• V-A sınıfında 1.025,37 TL
• V-D sınıfında 1.701,10 TL’dir.

Kural olarak hesaplanan cezanın 9.473 TL’nin altında olması mümkün değildir.

Cezayı artıran etkenler kanunda yüzde oranlarıyla sayılmıştır ve detayları şöyledir:

• Yapı ruhsatsızsa ceza %180, yapılaşmaya yasaklanmış alanda %80, özel imar rejimine tabi alanda %50 artar.
• Can ve mal güvenliğini tehdit eden yapıda ve iskan alındıktan sonra yapılan ruhsatsız yeni inşaatta artış %100’dür.
• Kamu tesisi alanında %60, kamuya veya başkasına ait parselde %40, diğer maliklerin muvafakati olmayan hisseli parselde %30 eklenir.
• Uygulama imar planı bulunan alanda %20, tamamlanmış ve kullanılan yapıda %20, çevre ve görüntü kirliliğine yol açan yapıda %20, tamamlanmış fakat kullanılmayan yapıda %10 artış uygulanır.

Cezanın hesaplanmasında oranlar toplanır ve temel tutara uygulanır, bileşik hesaplanmaz.

Temel cezaya ilave ceza da eklenebilir. İlave ceza, aykırılığa konu alan ile arsanın emlak vergisine esas asgari metrekare birim değerinin çarpımıdır. Tebliğden itibaren 1 ay içinde aykırılık giderilir ve yapı mevzuata uygun hale getirilirse ilave ceza tahsil edilmez. Encümen kararında 1 aylık süre yazılmamış olsa da ilave ceza geçerlidir (Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulu, E.2024/68, K.2025/61, 1 Ekim 2025). Aynı aykırılık yapı inşa sürecinde tekrarlanırsa para cezası iki katı uygulanır.

Cezaya ilişkin indirim zemini ise Kabahatler Kanunu’ndan gelir. Ceza, tebliğden itibaren 1 ay içinde ödenirse %25 indirim yapılır (5326 sayılı Kabahatler Kanunu 17. madde). Süre geçerse indirim hakkı kaybedilir. Aykırılık da aynı 1 ay içinde giderilirse ilave ceza ayrıca tahsil edilmez.

Kaçak Yapılara Uygulanan İdari Para Cezaları

Ruhsatsız ve ruhsata aykırı yapılara uygulanan idari para cezaları İmar Kanunu’nun tek maddesinde toplanmıştır. Ceza kararını ilgili idarenin encümeni verir ve karar, aykırılığın tespit edildiği tarihten itibaren 10 iş günü içinde alınır ve sorumlulardan her biri için ayrı ceza düzenlenir. Sorumlular yapı sahibi, yapı müteahhidi ve aykırılığı 6 iş günü içinde idareye bildirmeyen fenni mesuldür. Fenni mesul, yapının teknik sorumlusu olan mühendis veya mimardır.

Cezalar üç gruba ayrılır.

İlk grup ruhsatsız ve ruhsata aykırı yapılardır. Alan olarak ölçülebilen aykırılıkta metrekare cetveli uygulanır. Alana vurulamayan cephe, malzeme, bahçe duvarı, kapı ve pencere gibi imalatlarda ceza, Bakanlıkça yayımlanan birim fiyat listesindeki bedelin %20’sidir.

İkinci grup yükümlülüklere uymayanlara verilen sabit cezalardır. Kanun metnindeki sabit tutarlar 2.000 TL, çevre ve sağlık aykırılığında 4.000 TL, can ve mal güvenliği tehdidinde 6.000 TL’dir ve yeniden değerleme oranıyla güncellenir. Anayasa Mahkemesi, sabit cezanın yapı sahibine uygulanmasını Anayasa’ya aykırı bulmamıştır (E.2025/35, K.2025/239, 26 Kasım 2025). Karara göre sabit cezayı doğuran fiil ruhsatsız yapı yapmak değil, mühürden sonra tanınan 1 aylık sürede aykırılığı gidermemektir.

Üçüncü grup özel cezalardır. Ruhsatsız yapıda kullanılacak hazır betonu temin eden veya bulunduran kişiye 500.000 TL idari para cezası verilir (7579 sayılı Kanun, 22 Mayıs 2026 tarihli ve 33261 sayılı Resmî Gazete). Can ve mal güvenliğini tehdit eden ancak plana uygun yapıda süresi içinde takviye veya yıkım yapılmazsa da ayrı sabit ceza uygulanır. Hakkında Türk Ceza Kanunu’ndan mahkumiyet kararı verilenlerin ödediği idari para cezası faizsiz iade edilir.

Kaçak Yapı Nedeniyle Hapis Cezası Verilir mi?

Kaçak yapı yapan veya yaptıran kişiye 1 yıldan 5 yıla kadar hapis cezası verilebilir (Türk Ceza Kanunu 184. madde). Ruhsatsız yapıya elektrik, su veya telefon bağlanmasına izin verenler de aynı cezayla karşılaşır. Hüküm belediye sınırları içinde ve özel imar rejimine tabi yerlerde uygulanır. Yer şartı sınai faaliyet hükmünde aranmaz.

Yapı imar planına ve ruhsata uygun hale getirilirse kamu davası açılmaz, açılmış dava düşer. Konteyner, prefabrik ve bina vasfı taşımayan imalatta yalnızca idari para cezası uygulanır. Ceza yapı sahibi, yaptıran ve müteahhit için aynıdır. Yapı kullanma izni alınmamış binada sınai faaliyete izin verenlere 2 yıldan 5 yıla kadar hapis cezası verilir. Suç şikayete bağlı değildir ve asliye ceza mahkemesinde görülür.

Kaçak Yapı Cezası Nasıl Hesaplanır?

Kaçak yapıda para cezası hesaplanırken öncelikle aykırı alan metrekare olarak bulunur. Sonra yapının sınıf ve grubuna göre metrekare tutarı alanla çarpılır. Ardından uygulanacak artırım oranları toplanıp temel tutara eklenir. Son adımda ise ilave ceza hesaplanır ve toplama katılır.

Örneğin; ruhsatsız yapılmış 100 metrekare bir konutu ele alalım. Bu yapı, III-B sınıfındadır, uygulama imar planı bulunan alandadır, tamamlanmıştır ve kullanılmaktadır.

Temel tutar 100 × 539,26 = 53.926,00 TL’dir. Artırım oranı %180 + %20 + %20 = %220 olduğundan artırım 118.637,20 TL’dir. Temel ceza ile artırım toplamı 172.563,20 TL’ye ulaşır.

Arsanın emlak vergisine esas asgari birim değeri örnekte 1.000 TL kabul edilirse ilave ceza 100 × 1.000 = 100.000 TL olur. Genel toplam 272.563,20 TL’dir.

Süresinde ödemede %25 indirimle 204.422,40 TL ödenir. Aykırılık da 1 ay içinde giderilirse ilave ceza düşer ve ceza 172.563,20 TL olur, 1 ay içinde ödemeyle ceza 129.422,40 TL’ye iner.

Kaçak Kat, Çatı Yükseltme ve Tadilat Cezası

Kaçak kat, çatı yükseltme ve tadilat için kanunda ayrı ceza maddesi yoktur. Hepsi ruhsata aykırılık sayılır ve aynı ceza cetveline bağlanır. Aykırılık yapı alanını artırıyorsa metrekare cetveli ve artırım oranları uygulanır. Alan kazandırmayan imalatta ceza, imalatın birim fiyat listesindeki bedelinin %20’sidir. Artırım oranları imalat bedeline de uygulanır.

Taşıyıcı sistemi, inşaat alanını, taban alanını, bağımsız bölüm sayısını veya kullanım amacını etkileyen iş esaslı tadilattır ve ruhsat ister. Sıva, boya ve doğrama değişimi gibi basit tamir ve tadilatta ruhsat ve ceza uygulanmaz. Ceza yalnızca aykırı kısım üzerinden hesaplanır, ruhsatlı kısım hesaba katılmaz.

Ruhsatlı Binaya Kaçak Kat Çıkmanın Cezası

Ruhsatlı binaya kaçak kat çıkmanın cezası, eklenen katın alanı üzerinden hesaplanır. Bina için verilmiş ruhsat ve iskan cezanın dışında kalır, ruhsatsızlık artırımı eklenen kat için uygulanır. İskan alındıktan sonra ruhsatsız yeni inşaat yapılması %100 ek artırım doğurur. Kat kullanılıyorsa %20, uygulama imar planı varsa %20 artırım daha eklenir.

Örnek olarak; iskanlı binaya eklenen 80 metrekare kaçak kat III-B sınıfında değerlendirilirse temel tutar 80 × 539,26 = 43.140,80 TL olur. Artırım oranı ruhsatsız %180, iskan sonrası inşaat %100, plan %20 ve kullanım %20 olmak üzere %320’dir. Toplam ceza 43.140,80 × 4,2 = 181.191,36 TL’dir. İlave ceza ayrıca eklenir ve kaçak kat ruhsata bağlanamıyorsa yıkım kararı da verilebilir.

Belediyeden Habersiz Çatı Yükseltme ve Çatı Katı Cezası

Belediyeden habersiz çatı yükseltme ve çatı katı için de kanunda özel hüküm yoktur. İş, inşaat alanını, emsale konu alanı veya bağımsız bölüm sayısını artırıyorsa esaslı tadilat sayılır. Ruhsatsız yapılan esaslı tadilata metrekare cetveli ve %180 ruhsatsızlık artırımı uygulanır. Çatı onarımı basit tamir olduğundan ruhsat ve ceza gerektirmez.

Örneğin; 3 kata kadar apartmanda ruhsatsız yapılan 60 metrekare çatı katı III-A sınıfında hesaplanır. Temel tutar 60 × 485,38 = 29.122,80 TL’dir. Artırım oranı yine %220’dir. Toplam ceza 29.122,80 × 3,2 = 93.192,96 TL’dir. Ayrıca ilave ceza hesaplanır ve çatı katı kullanım amacı değiştiren bağımsız bölüm oluşturuyorsa ruhsat zorunluluğu devam eder.

Dükkan Genişletme ve Kaçak Tadilat Cezası

Dükkan genişletme, kapalı alan oluşturuyorsa metrekare cetveline göre cezalandırılır. Dükkan önüne veya arkasına yapılan kapalı ek, ruhsata aykırı inşaat alanıdır. Az katlı ticari yapılar III-B sınıfında yer aldığından 20 metrekare ruhsatsız genişletme için temel tutar 20 × 539,26 = 10.785,20 TL olur. Artırım oranı %220 olduğundan toplam ceza 10.785,20 × 3,2 = 34.512,64 TL’dir.

Kaçak tadilat alan artırmıyorsa ceza birim fiyat listesindeki imalat bedelinin %20’sidir. İmalat bedeli 150.000 TL ise temel ceza 30.000 TL olur ve artırım oranları imalat bedeline de uygulanır. Vitrin değişimi, cephe düzenlemesi ve dış kapı değişimi tadilat grubuna girer. Taşıyıcı sistemi etkileyen duvar yıkımı ise alan üzerinden değerlendirilir. İşyeri kapalı alan kazanıyorsa ayrıca yıkım yaptırımı gündeme gelir.

Hazine Arazisine ve Tarım Arazisine Kaçak Yapı Cezası

Hazine arazisine yapılan ruhsatsız yapıda İmar Kanunu cezası kamuya ait parsel nedeniyle %40 artırılır. İdari para cezası ecrimisilden bağımsızdır. Ecrimisil, Hazine taşınmazının izinsiz kullanım bedelidir. Rayiç kira esasına göre istenir ve tespit tarihinden geriye en fazla 5 yıl için hesaplanır.

Hakkı olmayan yere tecavüz suçu da gündeme gelir ve 6 aydan 3 yıla kadar hapis ile 1000 güne kadar adli para cezası öngörür (Türk Ceza Kanunu 154. madde). 19 Temmuz 2003’ten sonra Hazine taşınmazına yapılan yapı ek işleme gerek kalmadan Hazineye geçer (4706 sayılı Kanun 5. madde).

Tarım arazisinde ceza 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’ndan gelir. İzinsiz tarım dışı kullanım ve yapılaşmada metrekare başına ceza 10 TL’den 2.500 TL’ye çıkarılmıştır (7584 sayılı Kanun, 20 Haziran 2026 tarihli ve 33286 sayılı Resmî Gazete).

Valilik işi durdurur ve tebliğden itibaren 1 ay içinde izin başvurusu ister. Başvuru yapılmazsa veya uygun görülmezse yıkım için 2 ay süre verilir. Süre sonunda yapı yıkılmazsa faaliyet durdurulur ve ceza üç katına çıkar. İzinsiz yapılmış tesise elektrik, su ve doğal gaz bağlayan kuruma da idari para cezası verilir.

Kaçak Yapı Nereye ve Nasıl Şikayet Edilir?

Kaçak yapı şikayeti, belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyenin imar veya yapı kontrol birimine, sınırların dışında valiliğe yazılı olarak yapılır (3194 sayılı İmar Kanunu 5. madde). Dilekçede ad, soyad, imza ve adres bulunur, yapının il, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgisi yazılır. Fotoğraf eklenmesi ihbarı somut hale getirir. Başvuru CİMER üzerinden de yapılır ve ALO 150 hattından alınır. ALO 181 hattı imar konularında başvuru kabul eder. Ruhsatsız yapıya ilişkin suç duyurusu Cumhuriyet Başsavcılığına yapılır.

Köyde Kaçak Yapı İhbarı Nereye Yapılır?

Köydeki ruhsatsız yapının şikayeti için ihbar belediye sınırı dışında kaldığından dolayı valiliğe, uygulamada kaymakamlığa yapılır. Muhtarlık ihbar makamı değildir, yapı tatil tutanağının nüshası yalnızca muhtara bırakılır.

Büyükşehir sınırlarındaki köyler mahalle olduğundan ilçe belediyesine başvurulur. Köy yerleşik alanlarında ruhsat ve kullanma izni aranmaz (3194 sayılı Kanun 27. madde). Türk Ceza Kanunu’ndaki hapis hükmü belediye sınırı dışındaki köy yapılarına uygulanmaz.

Kaçak Yapı Şikayet Dilekçesi Örneği

Kaçak yapı şikayet dilekçesi, yapının yerini, aykırılığı ve istenen işlemi açıkça yazan belgedir ve dilekçe, belediye başkanlığının imar ve şehircilik müdürlüğüne, belediye sınırı dışında valiliğe verilir.

Avukatlarımızın hazırladığı bu dilekçe örneği, kaçak yapı şikayetinde dilekçenin yapısını genel hatlarıyla göstermesi açısından hazırlanmış olup her olayın farklı nitelikler taşıdığını ve dilekçe içeriğinin olay özelinde değişkenlik göstermesi gerektiğinin altını çizmek isteriz.

…… BELEDİYE BAŞKANLIĞI İMAR VE ŞEHİRCİLİK MÜDÜRLÜĞÜNE

ŞİKAYETÇİ: …… (T.C. Kimlik No ……)

ADRES: ……

VEKİLİ: Çözüm Hukuk Bürosu

ŞİKAYET EDİLEN: …… (yapı sahibi veya müteahhit biliniyorsa ad ve soyad, bilinmiyorsa yapı maliki)

KONU: Ruhsatsız yapılan yapının tespiti, yapı tatil tutanağı düzenlenerek mühürlenmesi, idari para cezası verilmesi ve ruhsata bağlanamıyorsa yıkılması talebidir.

AÇIKLAMALAR

1. …… ili, …… ilçesi, …… mahallesi, …… ada, …… parselde bulunan taşınmazda …… tarihinden itibaren inşaat faaliyeti yürütülmektedir.
2. Yapı için belediyenizden yapı ruhsatı alınmamıştır. Ruhsat alındığı iddia ediliyorsa yapılan imalat ruhsat ve eki projelere aykırıdır.
3. Aykırılık …… (kaçak kat, çatı katı, ilave, genişletme) niteliğindedir ve yaklaşık …… m2 alana sahiptir.
4. Yapının güncel fotoğrafları ve konum bilgisi dilekçe ekindedir.
5. Yapı mevzuata aykırı olarak yapıldığı için yerinde tespit yapılması, yapının mühürlenerek inşaatın durdurulması ve yapı tatil tutanağının tapuya bildirilmesi gerekmektedir.
6. Aykırılığın giderilmemesi halinde ruhsatın iptal edilerek yapının yıktırılmasını ve sorumlular hakkında idari para cezası verilmesini talep ediyorum.
7. Kimlik ve iletişim bilgilerimin yapı sahibi ile üçüncü kişilere açıklanmamasını talep ediyorum.

HUKUKİ SEBEPLER: İmar Kanunu, Dilekçe Hakkının Kullanılmasına Dair Kanun, Türk Ceza Kanunu ve ilgili mevzuat.

DELİLLER: Fotoğraflar, konum bilgisi, tapu kaydı, keşif ve her türlü yasal delil.

SONUÇ VE İSTEM: Açıklanan nedenlerle, yapının yerinde tespit edilmesini, mühürlenerek inşaatın durdurulmasını, mevzuata aykırı imalatın yıktırılmasını ve idari para cezası verilmesini, başvurumun sonucunun yazılı olarak bildirilmesini saygılarımla arz ve talep ederim. ../../….

ŞİKAYETÇİ VEKİLİ

Çözüm Hukuk Bürosu

EKLER: Fotoğraflar, tapu kaydı, vekaletname, kimlik fotokopisi.

Dilekçede pratikte sıklıkla karşılaştığımız hata, eksik bırakılan bilgi ada ve parsel numarasıdır. İdare yapıyı ada ve parselle tespit eder. Fotoğrafların çekim tarihi yazılırsa inşaatın ilerleyişi belgelenir. Belediye sınırı dışındaki yapılar için hitap kısmı valiliğe veya kaymakamlığa çevrilir. Başvuru mutlaka ad, soyad, imza ve adres taşımalıdır. Bunlardan biri eksikse dilekçe incelenemez (3071 sayılı Dilekçe Hakkının Kullanılmasına Dair Kanun 6. madde).

Kaçak yapı şikayet edilirse ne olur?

Şikayet üzerine belediye veya valilik yapının inşaat durumunu yerinde tespit eder. Ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapı mühürlenir ve inşaat derhal durdurulur. Yapı tatil tutanağı yapıya asılır, asılma tebliğ sayılır ve nüshaları muhtara ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği il müdürlüğüne gönderilir.

Aykırılık en geç 7 gün içinde tapu kaydının beyanlar hanesine işlenir. Yapı sahibine ruhsata uygun hale getirmesi veya ruhsat alması için en çok 1 ay verilir. Tapu şerhi aykırılık giderilmeden kaldırılamaz.

Kaçak yapı yıkım kararı hangi durumlarda verilir?

Yıkım kararı, yapı tatil tutanağından sonraki 1 ay içinde aykırılık giderilmezse ve ruhsat alınmazsa verilir. Yapının ruhsata bağlanamayacağı veya aykırılığın giderilemeyeceği anlaşılırsa ruhsat 1 aylık süre beklenmeden iptal edilir ve yıkıma geçilir. Kararı belediye ve mücavir alanda belediye encümeni, sınırların dışında il idare kurulu verir. Yıkım masrafı yapı sahibinden tahsil edilir. Aykırılık giderilmez ve 2 ay içinde yıkım kararı alınmazsa Bakanlık yapıyı yıkabilir.

Kaçak yapı nasıl ruhsatlandırılır?

Kaçak yapı, imar planına, emsale, yüksekliğe ve çekme mesafelerine uygunsa ruhsata bağlanabilir. Yapı sahibi mühürden sonra en çok 1 ay içinde belediyeye yapı ruhsatı veya ruhsatlı yapıda tadilat projesiyle başvurur. Ruhsat alınır veya yapı ruhsata uygun hale getirilirse mühür kaldırılır. Plana aykırı yapı ruhsatlandırılamaz.

Kaçak yapı cezasına ve yıkım kararına nasıl itiraz edilir?

Cezaya ve yıkım kararına itiraz, idare mahkemesinde iptal davası açılarak yapılır. Dava süresi encümen kararının tebliğinden itibaren 60 gündür (2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu 7. madde). Yapı tatil tutanağı yapıya asılınca tebliğ edilmiş sayılır ve tutanağa karşı süre asılma gününden işler.

İdareye yapılan başvuru dava süresini durdurur. Dava açmak yıkımı ve tahsili kendiliğinden durdurmaz. Dilekçede yürütmenin durdurulması ayrıca istenir. Yürütmenin durdurulması, kararın dava bitene kadar uygulanmasını durduran geçici karardır ve açık hukuka aykırılık ile telafisi güç zarar birlikte aranır (27. madde). İdari para cezası için Kabahatler Kanunu’ndaki sulh ceza yolu değil, idari yargı yolu işler.

Kaçak yapı cezası ödenmezse ne olur?

Ödenmeyen ceza 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun’a göre tahsil edilir. Ödeme emri tebliğ edilir, ödeme yapılmazsa haciz uygulanır. Dava açılması tahsili kendiliğinden durdurmaz, yürütmeyi durdurma kararı verilirse tahsil durur. Ekonomik durumu elverişli olan kişi cezayı dört eşit taksitle ödeyebilir. İlk taksit ödeme süresi içinde, kalan 3 taksit 1 yıl içinde ödenir.

Kaçak yapı cezası kime kesilir?

Ceza yapı sahibine, yapı müteahhidine ve aykırılığı 6 iş günü içinde bildirmeyen fenni mesule kesilir. Her sorumluya ayrı ceza düzenlenir. Yapı sahibi, tapuda malik görünen kişi değil, aykırılığı yapan veya yaptıran kişidir.

Kat karşılığı sözleşmede ise müteahhidin aykırılığı için arsa sahibine ceza verilemez (Danıştay 14. Daire, E.2018/5803, K.2019/1436, 27 Şubat 2019). Yapı sahibi ile müteahhit aynı kişiyse tek eylem için ceza tek kez verilir. Yapı denetim kuruluşuna İmar Kanunu cezası kesilmez, 4708 sayılı Kanun’daki yaptırım uygulanır.

Kaçak yapı cezası ödendikten sonra yapı yıkılmaktan kurtulur mu?

Cezanın ödenmesi yapıyı yıkımdan kurtarmaz. İdari para cezası ile yıkım ayrı işlemlerdir ve birinin ödenmesi veya iptali diğerini ortadan kaldırmaz. Kanunda ceza ödenince yıkım yapılmaz diyen hüküm yoktur. Yapıyı kurtaran yol, 1 ay içinde ruhsata uygun hale getirmek veya ruhsat almaktır. Ödenen ceza ruhsat yerine geçmez.

Kaçak yapı için şikayet süresi var mı?

Ruhsatsız yapıya ilişkin ihbar ve şikayet için kanunda hak düşürücü süre öngörülmemiştir. İhbar yapı yapılırken, tamamlandıktan sonra ve kullanılırken yapılabilir. Yapı tamamlansa da ruhsatsızlık devam ettiğinden idare tespit, mühür ve ceza yetkisini kullanabilir. İhbarın yapım aşamasında yapılması mührün inşaatı derhal durdurmasını sağlar.

Kaçak yapı para cezasında zamanaşımı var mı, kaçak yapı kaç yıl sonra yıkılmaz?

İdari para cezasında zamanaşımı vardır ve ceza miktarına göre 3, 4 veya 5 yıldır (5326 sayılı Kabahatler Kanunu 20. madde). Süre fiilin işlendiği günden başlar. Fiil aynı zamanda suç oluşturuyorsa suçun dava zamanaşımı olan 8 yıl uygulanır. Yıkım yetkisi için ise kanunda zamanaşımı süresi düzenlenmemiştir ve belirli yıl sonra yıkılmaz diyen hüküm yoktur.

Kaçak yapı ihbarı isimsiz yapılabilir mi?

Dilekçe hakkı kanununa göre başvuruda ad, soyad, imza ve adres bulunmalıdır (3071 sayılı Kanun 4. madde). Eksik başvuru incelenemez. Başbakanlığın 2004/12 sayılı Genelgesi istisna getirir. İsimsiz ihbar somut bilgi, bulgu veya olaya dayanıyorsa idare ihbar kabul ederek işlem yapabilir. CİMER başvurusunda kimlik bilgisi zorunludur, kimlik bilgisi eksik başvuru işleme alınmaz.

Kaçak yapı şikayetinde bulunan kişinin kimliği açıklanır mı?

Cumhurbaşkanlığı İletişim Merkezi Yönetmeliği 7. madde kapsamında CİMER üzerinden yapılan kaçak yapı şikayetlerinde kimlik ve iletişim bilgileri gizlenir. Kamu kurumları başvuru sahibinin kişisel verilerini 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu çerçevesinde korur.

Komşunun kaçak yapısı nasıl şikayet edilir?

Komşunun yaptığı ruhsatsız yapı, yapının bulunduğu yerin belediyesine yazılı dilekçeyle şikayet edilir. Dilekçeye ada ve parsel numarası, yapının kaçak olduğu kısım ve fotoğraflar eklenir. Belediye şikayeti reddederse veya cevap vermezse idare mahkemesinde dava açılabilir. Dava için kişisel, meşru ve güncel menfaatin ihlal edilmesi gerekir ve komşuluk tek başına yeterli sayılmaz. Işık, manzara ve yol kaybı gibi somut zararlar dilekçede açıkça yazılmalıdır.

Apartmanda ortak alana yapılan kaçak yapı nasıl şikayet edilir?

Ortak alana yapılan ruhsatsız ilave için şikayet hem belediyeye hem sulh hukuk mahkemesine götürülebilir. Ortak yerlerde inşaat ve tesis için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 19. madde). Rıza yoksa kat maliki el atmanın önlenmesi ve eski hale getirme davasını sulh hukuk mahkemesinde açar. Bu davalarda kritik bir nokta olarak, 1 Eylül 2023’ten itibaren davadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (7445 sayılı Kanun ile eklenen Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 18/B madde).

Belediye kaçak yapı şikayetine cevap vermezse ne yapılır?

Belediye başvuruya 30 gün içinde cevap vermezse istek reddedilmiş sayılır (2577 sayılı Kanun 10. madde). Reddedilmiş sayılma tarihinden itibaren 60 gün içinde idare mahkemesinde dava açılır. Görevini ihmal eden kamu görevlisi hakkında Cumhuriyet Başsavcılığına suç duyurusu yapılır ve ceza 3 aydan 1 yıla kadar hapistir (Türk Ceza Kanunu 257. madde).

Kaçak yapı şikayeti kaç günde sonuçlanır?

Şikayete gelecek yanıtın süresi, başvuru yapılan kuruma bağlı değişkenlik göstermektedir. Belediye, başvuru sahibine en geç 30 gün içinde gerekçeli cevap verir (3071 sayılı Kanun 7. madde). CİMER başvurularında şikayet için süre aynı 30 gündür ve ara cevap verilebilir. Ceza kararı, tespit tarihinden itibaren 10 iş günü içinde alınır ve mühür ve inşaatın durdurulması derhal yapılır.

Kaçak yapı satın alan kişi cezadan sorumlu olur mu?

Kaçak yapıyı sonradan satın alan kişi, ilk inşadaki aykırılıklar için cezadan sorumlu tutulmaz (Danıştay 14. Daire, E.2014/7357, K.2015/899, 4 Şubat 2015). Satın alan kişi yalnızca kendi yaptığı ilavelerden sorumludur. Aykırılığın alımdan önce var olduğunu ispat eden malike ceza kesilemez. Ceza yapıya değil kişiye bağlıdır ve önceki malike kesilen ceza yeni malike geçmez. Yapı üzerindeki tapu şerhi ise aykırılık giderilmeden kalkmaz.

Yapı denetim kuruluşu nasıl şikayet edilir?

Yapı denetim kuruluşu hakkında Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının il müdürlüğüne veya valiliğe yazılı şikayet yapılır. Kuruluşun faaliyetleri ihbar veya şikayet üzerine denetlenir ve savunması alınır (Yapı Denetim Kuruluşlarının Faaliyetlerinin Denetlenmesi Tebliği 4. madde).

CİMER ve ALO 181 de şikayet açısından başvuru kanallarıdır. Eğer şikayet sonrasındaki denetlemelerde sorun bulunursa kuruluşa idari para cezası verilebilir, yeni iş almaktan men edilebilir veya izin belgesi iptal edilebilir (4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun 8. madde).

Belediye encümeni, ruhsatsız veya ruhsata aykırı her yapı için idari para cezası verir. Tutarı aykırılığın alanı, yapının sınıfı ve grubu belirler. Ruhsatsız yapıda %180 artış, uygulama imar planı ve kullanımda %20’şer artış ile ilave ceza toplama eklenir. Para cezasının yanında yapı mühürlenir ve 1 ay içinde ruhsata bağlanmazsa yıkım kararı alınır. Hapis cezası 1 yıldan 5 yıla kadardır ve yapı ruhsata uygun hale getirilirse dava düşer. Şikayet belediyeye, sınır dışında valiliğe veya CİMER’e yapılır ve cevap için süre 30 gündür. Cezaya ve yıkıma karşı idare mahkemesinde 60 gün içinde dava açılır, yürütmenin durdurulması ayrıca istenir. Cezanın ödenmesi yıkımı engellemez. Satın alan kişi önceki malikin aykırılığından ceza almaz. Her dosyanın sonucu yapının ruhsat durumuna, imar planına ve tapu kaydına göre değişir.