Anahtar Teslim Tutanağı

UZMAN GÖRÜŞÜ

Kira ilişkisinin sona erdiği tarih çoğu zaman evin boşaltıldığı gün değil, anahtarın usulüne uygun şekilde teslim edildiği gündür. Bu nedenle basit gibi görünen bir anahtar teslim tutanağı, ileride kira alacağı, depozito iadesi ve tahliye tarihine ilişkin uyuşmazlıklarda tarafların en güçlü yazılı delillerinden biri haline gelebilir.

Av. Ezgi Bozkurt

Tazminat ve Sigorta Hukuku Uzmanı

Kira sözleşmesinin sona erdiğini ve kiracının taşınmazı tahliye ettiğini belgeleyen yazılı bir kanıt olan anahtar teslim tutanağı, kira sözleşmesinin sona ermesine ilişkin anlaşmazlıklarda kiracının doğrudan kullanabileceği ve evi yalnızca fiilen değil hukuken de boşalttığını gösteren bir belgedir.

Büromuz avukatlarının hazırladığı bu yazıda, anahtar teslim tutanağının ne olduğuna, nasıl hazırlanması gerektiğine ve imzalanmaması durumunda karşı karşıya kalınabilecek hukuki sonuçlara ilişkin genel bilgiler paylaşılmıştır. Hukuki uyuşmazlığa ve sürece dair detaylı bilgi ve yönlendirme için info@cozumavukatlik.com.tr mail adresi ya da 0 (541) 371 06 09 numaralı telefon ile iletişime geçebilirsiniz.

Uzmanlarımızın sizin için hazırladığı tutanak örneğini hemen indirmek için PDF linkine tıklamanız yeterli.

Anahtar Teslim Tutanağı Nedir?

Taşınmazın hangi tarihte, hangi koşullarda ve kime teslim edildiğini gösteren anahtar teslim tutanağı, Türk Borçlar Kanunu (kiracıyı kiralananı teslim aldığı durumda geri vermekle yükümlü tutmaktadır TBK m.334) kapsamında kiracının iade borcunun yerine getirildiğini kanıtlar. Bu iade borcu yalnızca taşınmazsın fiilen boşaltılmasıyla değil, anahtarın kiraya verene ya da yetkilendirdiği temsilcisine teslim edilmesiyle tamamlanır. Tutanağın düzenlenmesi kanunda zorunlu tutulmamakla beraber taraflar arasında çıkabilecek tarih ve teslim şekline ilişkin anlaşmazlıklarda güçlü bir delildir.

Anahtar Teslim Tutanağı Nasıl Düzenlenir? Nelere Dikkat Edilmelidir?

Belirli bir şekil şartı olmayan ve adi yazılı belge olarak düzenlenen anahtar teslim tutanağı eksiksiz ve doğru hazırlanmadığında ispat gücünü kaybedebilir. Dolayısıyla tutanak hazırlanırken şu noktalara dikkat edilmelidir:

• Taraf bilgileri eksiksiz yazılmalıdır. Kiraya veren ve kiracının ad-soyad, TC kimlik numarası ve adres bilgileri tutanakta yer almalıdır.
• Teslim tarihi ve saati net biçimde belirtilmelidir. Gün, ay, yıl ve mümkünse saat bilgisi eklenmelidir; bu bilgi kira ilişkisinin sona erdiği tarihi belirler.
• Taşınmazın durumu kaydedilmelidir. Temizlik, eşyaların eksiksizliği, duvar-zemin-tesisat hasarları varsa ayrıntılı biçimde not düşülmelidir.
• Anahtar sayısı belirtilmelidir. Teslim edilen anahtar adedi ve varsa kumanda, kartlı geçiş gibi ek malzemeler tutanağa yazılmalıdır.
• Yan borçlar not edilmelidir. Ödenmemiş aidat, fatura veya ortak gider varsa bu husus da tutanakta yer almalıdır.
• İki nüsha düzenlenip her iki tarafça imzalanmalıdır. Taraflardan her biri kendi nüshasını saklamalıdır.

Anahtar, kiraya verenin bizzat kendisine ya da açıkça yetkilendirdiği bir temsilciye teslim edilmelidir. Kapıcı, güvenlik görevlisi ya da apartman yöneticisi kiraya verenin özel yetkilendirmesi olmadıkça anahtarı teslim almaya yetkili sayılmaz ve bu kişilere yapılan teslimler ileride ispat sorunu doğurabilmektedir.

Anahtar Teslim Tutanağı Örneği – 1

Aşağıdaki örnek, konut kirasında sorunsuz ve karşılıklı anlaşmayla gerçekleşen standart bir teslim senaryosunu kapsamaktadır.

ANAHTAR TESLİM TUTANAĞI

Kiraya Veren : Ad Soyad — TC: ……………………………..

Adres : ………………………………………………………….

Kiracı : Ad Soyad — TC: ……………………………..

Adres : ………………………………………………………….

Kiralanan Adres : ………………………………………………………….

Kira Sözleşmesi : …/…/20……. başlangıç tarihli kira sözleşmesi

AÇIKLAMA

Yukarıda bilgileri yer alan taşınmaz, kiracı tarafından …/…/20……. tarihinde tam olarak tahliye edilmiş; taşınmaza ait ……… adet anahtar bu tutanakla birlikte kiraya verene teslim edilmiştir. Taraflar, taşınmazın genel temizliğinin yapıldığını, eşyaların eksiksiz olduğunu, duvar, zemin ve tesisatlarda olağan kullanım dışında bir hasar bulunmadığını birlikte tespit etmişlerdir. İşbu tutanağın imza tarihi itibarıyla taraflar arasındaki kira ilişkisi sona ermiştir.

Bu tutanak 2 (iki) nüsha olarak düzenlenmiş, okunarak taraflarca imza altına alınmıştır.

Tarih: ……. / ……. / 20……….

Kiraya Veren Kiracı

Ad Soyad: ……………………………….                                                                      Ad Soyad: ……………………………….

İmza: ……………………………….                                                                              İmza: ……………………………….

Anahtar Teslim Tutanağı Örneği – 2

İkinci örnek, taşınmazda eksik veya hasar bulunduğu durumlarda kullanılabilecek, şerh içeren bir anahtar teslim tutanağı biçimini göstermektedir. Depozito kesintisi yapılacaksa gerekçenin böyle bir şerhle yazılı olarak kayıt altına alınması kiraya vereni sonradan çıkabilecek itirazlara karşı korur.

ANAHTAR TESLİM TUTANAĞI (ŞERHLİ)

Kiraya Veren : Ad Soyad / Unvan – TC / VKN: ……………………………..

Adres : ………………………………………………………….

Kiracı : Ad Soyad / Unvan – TC / VKN: ……………………………..

Adres : ………………………………………………………….

Kiralanan Adres : …………………………………………………………. (Konut / İşyeri)

Kira Sözleşmesi : …/…/20……. başlangıç tarihli kira sözleşmesi

AÇIKLAMA

Yukarıda bilgileri yer alan taşınmaz, kiracı tarafından …/…/20……. tarihinde tahliye edilmiş; ……… adet anahtar bu tutanakla birlikte kiraya verene teslim edilmiştir. Taraflarca yapılan ortak incelemede aşağıdaki hususlar tespit edilmiştir:

1. …………………………………………………………. (örn: mutfak dolabı kapağında çatlak)
2. …………………………………………………………. (örn: banyo armatüründe su kaçağı)
3. …………………………………………………………. (örn: eksik teslim edilen demirbaş)

Yukarıda belirtilen hususlar dışında taşınmazda başkaca bir eksiklik veya hasar bulunmadığı taraflarca kabul edilmiştir. Tespit edilen hususlara ilişkin bedel, kiracıya ait güvence (depozito) tutarından mahsup edilecek olup mahsup sonrası kalan tutar ……… gün içinde kiracının bildireceği hesaba iade edilecektir. İşbu tutanağın imza tarihi itibarıyla taraflar arasındaki kira ilişkisi sona ermiştir.

Bu tutanak 2 (iki) nüsha olarak düzenlenmiş, okunarak taraflarca imza altına alınmıştır.

Tarih: ……. / ……. / 20……….

Kiraya Veren Kiracı

Ad Soyad: ……………………………….                                                                Ad Soyad: ……………………………….

İmza: ……………………………….                                                                        İmza: ……………………………….

Anahtar Teslim Tutanağı Neden Önemlidir?

Anahtar teslim tutanağı ile kira sözleşmesinin hangi tarihte kesin olarak sona erdiği taraflar arasında tartışmasız hale gelir ve bu belge ile kiraya veren, anahtarın teslim edilmediği iddiasında bulunamaz. Kiracı ise taşınmazı tahliye ettiğini ve fiili hakimiyeti kiraya verene geçirdiğini kolayca kanıtlayabilir. Taşınmazın teslim anındaki durumu kayıt altına alındığından hor kullanma iddialarına karşı da koruma sağlar.

Anahtar Teslim Tutanağı Düzenlenmezse Ne Olur?

Anahtar teslim tutanağı düzenlenmemesi kira sözleşmesini geçersiz kılmaz fakat taraflar arasında tahliye tarihi konusunda uyuşmazlık çıktığında kiracı ciddi bir ispat sorunuyla karşılaşır. Yazılı belge yoksa kiracı, iddia ettiği tahliye tarihini kanıtlayamadığı sürece kiraya verenin bildirdiği tarih esas alınır ve o tarihe kadar işlemiş kira bedelinden sorumlu tutulur. Komşu veya emlakçı beyanı bu ispatta tek başına yeterli görülmemektedir.

Anahtar teslimi ile kira sözleşmesi sona erer mi?

Kira sözleşmesi, tarafların üzerinde anlaştığı bitiş tarihinde değil, anahtarın fiilen kiraya verene ulaştığı tarihte sona ermektedir. Taşınmazın boşaltılmış olması bu sonucu tek başına doğurmaz. Eşyalar çıkarılmış olsa dahi anahtar teslim edilmediği sürece kira ilişkisi hukuken devam eder ve kiracının ödeme yükümlülüğü sürer.

Anahtar teslim tarihi neden önemlidir?

Anahtar teslim tarihi, kira bedelinin hangi güne kadar işleyeceğini, aidat ve fatura sorumluluğunun ne zaman sona ereceğini ve güvence bedelinin iade sürecinin ne zaman başlayacağını belirlemesi açısından kritiktir. Tarihin net biçimde sabitlenmemesi, sözleşmenin fiilen bittiği gün ile hukuken bittiği gün arasında haftalarca süren bir farka yol açabilmektedir.

Anahtar teslim edilmezse kira borcu devam eder mi?

Taşınmaz fiilen boşaltılmış olsa dahi anahtar kiraya verene ulaşmadığı takdirde kira sözleşmesi sona ermez ve kira ödeme yükümlülüğü devam eder. Uygulamada kiracılar evi boşaltmakla borcun bittiğini düşünmekte fakat anahtarı teslim etmedikleri için aylarca kira borcundan sorumlu tutulabilmektedir. Borçtan kesin biçimde kurtulmanın tek yolu anahtarı usulüne uygun biçimde teslim etmek ve bunu belgelemektir.

Ev sahibi anahtarı teslim almazsa ne yapılmalıdır?

Ev sahibinin anahtarı teslim almaktan kaçınması durumunda kiracının izleyebileceği üç yol vardır:

1. Sulh Hukuk Mahkemesi’nden tevdi mahalli tayini talep etmek ilk yoldur (TBK m.107). Mahkemenin belirlediği yere anahtar bırakılır ve durum kiraya verene bildirilir.
2. İkinci yol ise anahtarı notere teslim ederek durumu bir ihtarnameyle kiraya verene duyurmaktır; bu durumda tebligatın ulaştığı tarih tahliye tarihi sayılır.
3. Üçüncü yol da mevcut bir icra dosyası varsa anahtarı bu dosyaya teslim etmektir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 4.4.2022 tarihli, 1675/3091 sayılı kararı bu üç yoldan biri izlenmeden anahtarın basitçe bırakılmasının kiracının sorumluluğunu sona erdirmeyeceğini, iade borcunun ancak durumun kiraya verene bildirildiği tarihte son bulacağını açıkça hükme bağlamıştır.

Anahtar notere teslim edilebilir mi?

Kiraya verenin, anahtarı teslim almaktan kaçındığı durumlarda noterce düzenlenen anahtar teslim tutanağı ve anahtarın notere verildiğine dair bir ihtarname ile beraber anahtar notere bırakılabilir. Bildirimin kiraya verene ulaştığı tarih, kira sözleşmesinin sona erdiği tarih olarak kabul edilir.

Anahtarın emlakçıya teslim edilmesi geçerli midir?

Bu sorunun yanıtını Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin E. 2023/2972, K. 2023/3825 sayılı kararında net biçimde vermiştir. Emlakçıya yapılan anahtar teslimi, usulüne uygun bir teslim olarak kabul edilmemektedir. Karara konu olayda kiracı, taşınmazın anahtarını emlakçıya bırakarak tahliye ettiğini iddia etmiş fakat mahkeme bu teslim şeklini yeterli görmemiştir. Yargıtay, anahtarın yalnızca kiraya verene, tevdi mahalline ya da notere teslim edilmesini usulüne uygun kabul etmektedir.

Aynı kararda önemli bir istisna da belirlenmiştir: Emlakçıya teslim tek başına geçerli sayılmasa bile, taşınmazın kiraya verenin fiili hakimiyetine girdiği başka delillerle ispatlanabiliyorsa tahliyenin gerçekleştiği kabul edilebilmektedir.

Somut olayda kiraya veren anahtar teslimine itiraz etmesine rağmen taşınmazda tadilat yaptırdığını beyan etmiş, bu beyan, taşınmazın fiilen kiraya verenin denetimine geçtiğini gösteren dolaylı bir delil sayılmıştır. Sonuç olarak emlakçıya anahtar bırakmak tek başına güvenli bir yöntem değildir. Tahliyeyi ayrıca yazılı tutanak veya tevdi mahalli gibi usule uygun bir yolla belgelemek gerekmektedir.

Anahtar teslim tutanağını kim hazırlar?

Tutanağı her iki taraf ya da emlakçı, avukat gibi üçüncü bir kişi hazırlayabilir. Kanunda bu anlamda bir yetkilendirme kısıtı yoktur. Önemli olan, içeriğin doğru ve eksiksiz olması ve her iki tarafın da metni okuyup onaylayarak imzalamasıdır. Uyuşmazlık ihtimali yüksek durumlarda tutanağın bir avukat gözetiminde hazırlanması ileride çıkabilecek itirazları önler.

Anahtar teslim tutanağında imza olmak zorunda mıdır?

Evet, ispat gücü açısından tutanakta her iki tarafın da imzası olmalıdır. İmzasız bir tutanak tek taraflı beyandan öteye geçmez ve karşı taraf itiraz ettiğinde delil olarak zayıf kalır. Herhangi bir nedenden dolayı imza atılmayan durumlarda noter aracılığıyla teslim ve ihtarname yöntemini tercih etmelisiniz. 

Anahtar teslim tutanağı olmadan evden çıkılır mı?

Anahtar teslim tutanağı imzalamadan evden taşınabilirsiniz fakat bu hareket kira sözleşmesini hukuken sona erdirmez. Tutanak düzenlemeden yapılan tahliyede kiracı, anahtarı ne zaman ve kime teslim ettiğini ispatlayamazsa kira bedelinden sorumluluğu devam eder. Dolayısıyla önerimiz, evden çıkmadan önce mutlaka anahtar teslimini yazılı olarak kayıt altına almanızdır.

Anahtar kapıcıya bırakılırsa teslim edilmiş sayılır mı?

Mülk sahibi tarafından özel olarak yetkilendirilmedikleri sürece kapıcı, güvenlik görevlisi ya da apartman yöneticisi anahtarı teslim almaya yetkili değildir ve kiraya verenin haberi ve onayı olmadıkça usulüne uygun teslim sayılmaz. Böyle bir teslim tercih edilecekse kiraya verenin bu kişiyi yazılı olarak yetkilendirdiğine dair bir belge alınması ya da durumun kiraya verene ayrıca mesajla bildirilip onay istenmesi gerekir.

Anahtar teslimi WhatsApp mesajı ile ispatlanabilir mi?

Hukuki süreçte WhatsApp mesajları delil olarak sunulabilir fakat tek başına kesin bir ispat aracı sayılmayabilir. Yıllık kira bedeli senetle ispat sınırının (2026 için 41.000 TL) üzerindeyse ve karşı taraf teslim tarihine itiraz ederse mahkeme yazılı ve taraflarca imzalanmış bir belge arayabilir. Mesajlaşmanın içeriğinde kiraya verenin anahtarı aldığını açıkça teyit eden bir ifadesi varsa bu güçlü bir delildir fakat yalnızca kiracının “anahtarı bıraktım” mesajı tek taraflı beyan niteliğinde kalır ve zayıf delil sayılır.

Anahtar tesliminden sonra kira istenebilir mi?

Anahtarın usulüne uygun teslim edilmesiyle beraber kira sözleşmesi sona erdiğinden, teslim tarihinden sonraki döneme ilişkin kira talep edilemez. Mülk sahibinin teslim tarihinden sonrasını kapsayan bir kira talebinde bulunması durumunda kiracı elindeki anahtar teslim tutanağına dayanarak bu talebi reddedebilir. Tutanak olmadan yapılan bir itirazda kiracının eli zayıf kalır ve kiraya veren ısrarla bu talebi öne sürüyorsa konu mahkemeye taşınır.

Anahtar teslim tutanağı depozito iadesini etkiler mi?

Evet, anahtar teslim tutanağının imzalanması ile beraber kiracının depozitoyu geri alma süreci başlar. Belgede taşınmazın hasarsız ve eksiksiz teslim edildiği belirtilmişsin kiraya verenin kesinti yapması için ayrıca bir somut gerekçe göstermesi gerekir. Hasar ya da eksikliğe dair şerh düşüldüyse bu kalemler depozitodan mahsup edilerek ödeme yapılır. Tutanağın hiç düzenlenmemesi durumunda depozito iadesinde taraflar arasında ayrı bir ispat sorunu doğar.

Anahtar teslim tutanağı sonradan düzenlenebilir mi?

Teknik olarak evet, anahtar teslim tutanağı geriye dönük bir tarih atılarak düzenlenebilir fakat ispat gücü tartışmaya açık hale gelir. Karşı taraf tutanaktaki tarihe itiraz ederse, gerçek teslim tarihini gösteren başka delillerin (mesajlaşma, tanık, fatura kesim tarihleri) sunulması gerekir. Tutanağın anahtarın teslim anında, taraflar birlikteyken düzenlenmesi ihtilafsız ve en sağlam yöntemdir.

Anahtar teslim tarihi konusunda anlaşmazlık çıkarsa ne olur?

Tarafların tahliye tarihinde anlaşamaması durumunda kiralananın fiilin boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini kanıtlama yükümlülüğü kiracıya aittir. Kiracı bu tarihi yazılı deliller ispatlayamazsa kiraya verenin bildirdiği tarih esas alınır ve kiracı, o tarihe kadar geçen süre için kira bedelinden sorumlu tutulur. Uyuşmazlığın mahkemeye taşındığı senaryoda yazılı tutanak, mesajlaşma kayıtları ve varsa tanık beyanları birlikte değerlendirilir fakat yazılı belgenin ağırlığı diğer delillere göre daha fazladır. 

Anahtar teslim tutanağına eksik/kusur şerhi nasıl düşülür?

Taşınmazda tespit edilen eksiklik ya da hasar, anahtar teslim tutanağına “evde hasar var” gibi genel ifadeler yerine madde madde “mutfak dolabı kapağında çatlak ya da banyo bataryasında sızıntı” gibi net ifadelerle yazılmalıdır. Eğer mümkünse şerh düşülen her maddenin fotoğrafı çekilerek tutanağa ek yapılmalı ve ayrı bir belge olarak saklanmalıdır. Şerh düşülerek hazırlanan tutanak depozito bedelinden yaplacak kesintinin dayanağını oluşturur. 

Anahtar teslim tutanağı mahkemede delil olarak kullanılabilir mi?

Evet, yıllık kira bedeli senetle ispat sınırını aşan davalarda tarafların iddialarını kanıtlayabileceği delillerden biri de anahtar teslim tutanağıdır. Yalnız tutanağın mahkemede güçlü bir delil olabilmesi adına tarihinin, imzaların ve teslim edilen taşınmazın açıkça belirtilmiş olması gerekir. Usule uygun düzenlenmeyen tutanakların delil değerli düşecektir.